Sottotetto usato come soffitta: perché usarlo per vent’anni non basta a diventarne proprietari

In condominio la gestione degli spazi comuni è sempre una questione delicata. Che si tratti di un palazzo storico in centro o di un condominio più recente, prima o poi salta fuori lo stesso dubbio. Una delle domande che mi sento fare più spesso è: “Io ho scatoloni e vecchi mobili in quel sottotetto da più di vent’anni e nessuno mi ha mai detto nulla… allora ormai è diventato mio per usucapione?”

La risposta è secca: no, non basta affatto usarlo come deposito per diventarne proprietari. L’usucapione di un sottotetto condominiale è una faccenda molto complessa e spesso si fa l’errore di considerarla una cosa automatica.

Prima di tutto bisogna capire di chi è davvero quel pezzo di sottotetto. Se lo spazio è molto basso, serve solo a isolare l’appartamento dell’ultimo piano dal caldo e dal freddo, e l’unico modo per entrarci è una botola che avete dentro casa, allora è un bene privato. In questo caso il problema non si pone nemmeno.

Se invece al sottotetto si accede comodamente dalle scale condominiali, se è grande o se ospita impianti del palazzo (come i fili dell’antenna TV o le tubazioni), allora è un bene condominiale. Cioè è di tutti.

Ed è qui che nasce l’equivoco. Molti pensano: “I vicini non ci sono mai saliti in trent’anni, quindi ormai lo spazio è mio”. Purtroppo non funziona così. Il fatto che gli altri non lo usino solo perché non ne hanno bisogno non significa che vi abbiano regalato la loro quota. Per togliere un bene al condominio e farlo vostro con l’usucapione, dovete aver chiuso la porta in faccia agli altri. In senso letterale.

Significa che, per far partire il timer dei vent’anni necessari per legge, dovreste aver cambiato la serratura della porta comune o aver sbarrato l’accesso, impedendo fisicamente all’amministratore e agli altri condomini di entrare. E dovreste averlo fatto alla luce del sole, in modo che tutti potessero accorgersi del fatto che vi stavate appropriando di un pezzo del palazzo. Se invece ci andavate e basta, o se i vicini ve lo lasciavano fare solo per cortesia e buon vicinato, per la legge quella si chiama “tolleranza”. E con la cortesia non si usucapisce proprio nulla.

Quindi, se avete deciso di vendere la vostra casa e avete una soffitta che usate da una vita in questo modo, non potete dichiarare che è di vostra proprietà esclusiva a meno che non abbiate in mano un atto del notaio o una sentenza del giudice. Altrimenti rischiate di bloccare la vendita a un passo dal rogito. Se invece state comprando, tenete gli occhi aperti: fate controllare bene le planimetrie da un professionista, per non rischiare di pagare come privato uno spazio che poi è anche del condomino del primo piano.

Se avete dubbi sulla regolarità della vostra soffitta o volete vendere casa a Firenze in totale tranquillità