Quella volta che una mezza parete ha fatto saltare una vendita (e come evitare che succeda a te)

C’è una storia che mi torna in mente ogni volta che incontro un proprietario convinto che per vendere casa basti fare quattro foto col telefono e mettere un cartello sul portone.

Qualche anno fa mi chiama un signore. Aveva fatto tutto da solo, trovato l’accordo con un ragazzo per un appartamento a Campo di Marte. Felici tutti e due, stretta di mano, si va dal notaio. Peccato che al momento di controllare le carte salta fuori che negli anni Novanta, durante dei lavori, era stato buttato giù un tramezzo per allargare il soggiorno. Niente di grave, una cosa da nulla. Peccato che in Comune quella modifica non esisteva. Il Comune vedeva ancora la casa come nel 1970.

Risultato? La banca del ragazzo ha bloccato il mutuo, la vendita è congelata e il proprietario è dovuto impazzire tra geometri e scartoffie per mesi, rischiando pure di dover restituire il doppio della caparra.

Ecco perché oggi, a Firenze, se vuoi vendere casa senza rimetterci la salute (e i soldi), devi muoverti al contrario. Prima si sistemano le carte, poi si pensa a vendere.

Il Catasto non comanda (anche se tutti lo pensano)

Il primo errore è guardare la planimetria catastale e dire: “Sì, il disegno è uguale alla casa, sono a posto”. Purtroppo il Catasto non garantisce un bel nulla, serve solo a farci pagare le tasse. Quello che conta davvero, l’unico pezzo di carta che fa fede davanti alla legge, è il progetto depositato al Comune. Se c’è anche solo una finestra spostata di venti centimetri rispetto al disegno del Comune, per la legge quella casa ha una difformità. E i nostri palazzi fiorentini, lo sappiamo, di storie e di modifiche fatte trent’anni fa ne nascondono parecchie.

La Relazione Tecnica Integrata e il mal di testa dei documenti

In Toscana ormai senza la RTI non si va da nessuna parte. È quel documento dove un tecnico si prende la responsabilità di mettere una firma e certificare che la casa è in regola al 100%. Il mio consiglio? Non aspettare che sia il compratore a chiedertela. Falla fare subito. Se c’è una piccola sanatoria da fare, la risolvi ora con calma. Se aspetti l’ultimo minuto, l’ansia delle scadenze ti mangerà vivo.

E insieme alla RTI, tirati avanti col lavoro: recupera il vecchio atto di acquisto (o la successione se la casa è un’eredità familiare) e chiama l’amministratore per farti dare i verbali del condominio. Chi compra vuole sapere se ci sono spese straordinarie in vista, tipo il rifacimento delle facciate. Se glielo dici subito, comprate in trasparenza. Se salta fuori dopo, sembrerà che volevi nascondere qualcosa.

Ah, e non dimenticare l’APE, l’attestato energetico. Serve per legge anche solo per mettere l’annuncio su internet, quindi tanto vale levarsi il dente subito.

Come lavoro io

Mettere a posto tutta questa burocrazia è un lavoro nel lavoro. Lo so bene. Proprio per evitare sorprese e tutelare chi si affida a me, nel mio metodo ho inserito quello che chiamo Protocollo Certitude. In pratica, prima ancora di portare il primo visitatore in casa tua o di organizzare un Open House, io e la mia squadra di tecnici facciamo un check-up completo di tutti i documenti. Se c’è un problema lo troviamo e lo risolviamo subito, a bocce ferme.

Così, quando troviamo la persona giusta che vuole comprare la tua casa, la strada verso il notaio è tutta in discesa e senza imprevisti.

Se hai una casa a Firenze e vuoi semplicemente capire se le tue carte sono in ordine per una futura vendita, facciamoci due chiacchiere senza impegno. Il caffè lo offro io.